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“漏水”“反水”維權(quán)難 豪宅也鬧心

熱點回顧：

近日，上海市民陳先生爆料稱，花9500萬在湯臣一品買的房，主臥衛(wèi)生間地面反水，布滿了黃褐色的糞便和糞水，陣陣惡臭襲來，讓他頓時劇烈干嘔。陳先生表示，入住期間，已不止一次出現(xiàn)房屋“漏水”“反水”現(xiàn)象。3月13日下午，開發(fā)商處的一名公關(guān)部負(fù)責(zé)人回應(yīng)：經(jīng)過初步調(diào)查判斷，此次陳先生家中淋浴房糞水外溢的原因，可能是樓上住戶在裝修時，改動了排水管和污水管的接口，在淋浴房的位置安裝了馬桶。陳先生表示完全不認(rèn)可，裝修時，業(yè)主需要提前將方案報備給物業(yè)，怎么能私自改管道、裝馬桶？目前事情還在調(diào)查中。

類似的房屋漏水事件屢見不鮮，司法實踐中都會牽涉哪些主體？各方責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定？損失金額又是如何確定的？司法裁判的依據(jù)又是什么？讓我們通過“類案”做一個梳理吧！【參考案例：(2021)閩04民終1244號】

責(zé)任主體一：開發(fā)商

原告主張：應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

理由：開發(fā)商存在房屋下水管道設(shè)計不合理的行為。

開發(fā)商抗辯：不承擔(dān)賠償責(zé)任。

理由：提供的變更申報審批表、工程聯(lián)系單、污水立管施工詳圖、污水立管圖紙、排水立管施工規(guī)范，證明案涉房屋衛(wèi)生間的排水系統(tǒng)已經(jīng)審批。

法院意見： 采信開發(fā)商意見，開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

責(zé)任主體二：建筑商

原告主張：應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

理由：建筑商未按竣工圖設(shè)計口徑擅自將管徑變小、導(dǎo)致下水公共管道堵塞，是造成原告財產(chǎn)損害的直接原因，存在重大過錯，構(gòu)成侵權(quán)。

建筑商抗辯：不承擔(dān)賠償責(zé)任。

理由：

1、        將排污管道地埋部分由150DN變更為實際110DN屬于施工工藝以及設(shè)計變更，變更程序正當(dāng)，變更后的管道及管徑亦符合國家規(guī)范；

2、        《工程質(zhì)量保修書》約定訟爭房屋的給排水設(shè)施、管道等配套工程質(zhì)保期為1年，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(2019修正)》以及《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的相關(guān)規(guī)定，給排水管道在正常使用情況下，質(zhì)保期為2年，無論是合同約定還是法定責(zé)任期間，本案侵權(quán)事實發(fā)生的時間為2020年8月12日，已過責(zé)任期間；

3、        排水管道通水后，經(jīng)多次進(jìn)行通水通球試驗，管道全部暢通，并未發(fā)生堵塞現(xiàn)象，可見，更換口徑為110DN的排水管道，亦符合驗收標(biāo)準(zhǔn)，不存在任何質(zhì)量問題；

4、        住戶作為管道使用者的不當(dāng)使用是造成本案損害結(jié)果發(fā)生的直接原因。

法院意見：采信原告主張。

理由：

1、        案涉房產(chǎn)存在質(zhì)量缺陷，且該質(zhì)量缺陷與保修期限無關(guān)(法定或約定的質(zhì)量保修期限是建立在嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工的前提下)；

2、        無證據(jù)證明竣工圖上有將公共排污管道地埋部分設(shè)計口徑從150DN變更為100DN并經(jīng)審批。無證據(jù)證明系后期業(yè)主使用不當(dāng)造成管道堵塞的事實；

3、        建筑商構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。作為施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的(認(rèn)為反水原因系排水管道使用業(yè)主非正常使用排水管道造成的堵塞)，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。

責(zé)任主體三：物業(yè)公司

原告主張：應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

理由：物業(yè)公司未盡履行維護(hù)、管理義務(wù)，在損害發(fā)生后未積極采取清理、疏通措施，且對損害的發(fā)生存在過錯。

物業(yè)抗辯：不承擔(dān)賠償責(zé)任。

理由：

1、        提供的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、定期維護(hù)作業(yè)現(xiàn)場照片；

2、        依據(jù)《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司對房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行提供維護(hù)和管理服務(wù)；

3、        事后涉案房屋發(fā)生污水倒灌現(xiàn)象后，積極安排人員前往清理與維修，并采取措施，從涉案房屋衛(wèi)生間排污管另接臨時管道解決二樓以上住戶排污問題；

4、        物業(yè)使用人存在不合理使用管道或者私自改裝管道的行為，構(gòu)成《服務(wù)協(xié)議》中物業(yè)公司的免責(zé)事由。

法院意見：采信物業(yè)公司意見。

理由：

1、        物業(yè)公司已盡到合同約定的日常管道疏通義務(wù)；

2、        發(fā)生損害后，物業(yè)公司已經(jīng)履行自己的責(zé)任，配合業(yè)主及時對損害發(fā)生的原因進(jìn)行排查，以及維修、善后工作，無證據(jù)證明物業(yè)公司存在管理失當(dāng)?shù)闹卮筮^失行為。

責(zé)任主體四：其他業(yè)主

本案中，原告未將其他業(yè)主列為被告。

一般情況下，原告作為個人，直接向業(yè)主取證難度較大。同時，因都是鄰居，還要顧及正常的鄰里關(guān)系。在可以找到其他責(zé)任人的情況下，不建議直接將業(yè)主作為被告。

正如本案中法院認(rèn)定的一樣，“作為施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的(認(rèn)為反水原因系排水管道使用業(yè)主非正常使用排水管道造成的堵塞)，有權(quán)向其他責(zé)任人追償?！?/span>

損失金額的確認(rèn)：

1、        財產(chǎn)損失：

經(jīng)原告申請，法院委托，第三方評估公司評估，案涉房屋因污水倒灌造成的財產(chǎn)損失價格經(jīng)評估為50474元。

2、        租金損失：

經(jīng)原告申請，法院委托，第三方評估公司評估，案涉房屋因修繕裝修產(chǎn)生的每月租金損失價格經(jīng)評估為2335元。

同時，鑒于原告是在案涉房屋被浸泡后提起訴訟，因需司法鑒定導(dǎo)致其不能修繕房屋，故在一定程度上影響原告居住出租受損房屋，且在房屋受損后確未有人在受損房屋居住，故酌定支持案涉房屋從2020年8月12日起至2021年7月11日期間的租金損失，故租金損失確定為25685元。

3、        鑒定費：

鑒定費12000元是原告為證明自己因案涉房屋污水倒灌遭受經(jīng)濟(jì)損失而支出的必要費用，屬合理的費用支出。

判決結(jié)果：

1、        確認(rèn)原告因本案事故遭受的經(jīng)濟(jì)損失為財產(chǎn)損失50474元、租金損失25685元、鑒定費12000元，合計88159元；

2、        建筑商應(yīng)于判決生效之日起七日內(nèi)向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失88159元；

3、        駁回原告對物業(yè)公司的訴訟請求；

4、        駁回原告對開發(fā)商的訴訟請求；

5、        本案受理費2004元，由建筑商負(fù)擔(dān)。

法律依據(jù)：

《民法典》

第二百八十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第二百八十六條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第二百八十七條　業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任。

第九百四十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第九百四十五條　業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

第一千一百六十五條　行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一千一百七十條　二人以上實施危及他人人身、財產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；不能確定具體侵權(quán)人的，行為人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第一千一百七十一條　二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，每個人的侵權(quán)行為都足以造成全部損害的，行為人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第一千一百七十二條　二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十五條　業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認(rèn)定為民法典第二百八十六條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

　?。ㄒ唬p害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　?。ǘ┻`反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

　　（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

《建筑法》

第五十八條　建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。

建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料。工程設(shè)計的修改由原設(shè)計單位負(fù)責(zé)，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計。

其他參考文件：

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(2019修正)》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》

《房屋買賣合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》