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 ----張杰、謝娜被指“跳單”事件的法律思考

熱點回顧：

近日，一篇關(guān)于“明星張杰、謝娜夫婦購買上海某房產(chǎn)卻跳單”的文章在網(wǎng)上發(fā)酵，相關(guān)話題迅速登上熱搜榜，引發(fā)眾多網(wǎng)友關(guān)注。

在網(wǎng)上所流傳的文章中，一名化名H的經(jīng)紀人表示，張杰、謝娜曾于2019年6月21日和22日兩次在其帶領(lǐng)下看房，而后以不喜歡這套房子為由不再購買，但后期H發(fā)現(xiàn)，二人其實是私下聯(lián)系房東購買了該房源，避開了100多萬大額的中介費。該中介稱，如今他將以法律手段合理維權(quán)，或?qū)埥苤x娜予以起訴。

法律思考：

一、      什么是“跳單”

“跳單”通常是指買賣或租賃雙方通過中介居間服務(wù)取得聯(lián)系之后，避開中介自行成交或委托其他中介成交，從而逃避或少付中介費的行為。

二、      “跳單”的法律后果

《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

這是因為，在委托人“跳單”情況下，其在已經(jīng)利用中介人服務(wù)后又規(guī)避費用支付的行為，損害中介交易活動中的誠實守信方合法利益?！疤鴨巍毕祵φ\實信用原則的違反，亦不符合社會主義核心價值觀中誠信價值觀要求。

三、      法庭審查要點

1、        中介合同是否有效成立

《民法典》第九百六十一條規(guī)定， 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

通常情況下，委托人和中介人都會簽署《中介服務(wù)協(xié)議書》。協(xié)議書中一般都載有甲方（委托人）承諾條款，例如“甲方承諾，在實地察看下述物業(yè)后，不會再直接、間接或通過其他經(jīng)紀公司或個人與該物業(yè)之業(yè)主(或其他權(quán)利人)聯(lián)系。若經(jīng)乙方帶看之物業(yè)由甲方(或甲方的親屬、朋友、授權(quán)人、委托人、代理人、有直接或間接的股權(quán)關(guān)聯(lián)或合作關(guān)系的企業(yè)或個人等有關(guān)聯(lián)的第三人)不經(jīng)過乙方與業(yè)主(或其他權(quán)利人)私下聯(lián)絡(luò)簽約的，甲方需按本協(xié)議書約定的標準支付乙方租賃的壹個月房租金/買賣總價的3%作為傭金。同時，應(yīng)按前述傭金標準向乙方支付違約金”。

如雙方未簽訂書面委托合同，也可以從雙方均認可的微信聊天記錄、音頻視頻記錄、客戶信息登記記錄等證據(jù)中認定雙方形成事實上的中介關(guān)系。

2、        中介人是否已履行中介服務(wù)義務(wù)

主要從幾個維度進行考察：（1）房屋信息是否來源于中介人；（2）現(xiàn)場看房服務(wù)是否由中介人完成；（3）是否已向承租方/買受方報告訂立合同的事宜；（4）是否將上述服務(wù)環(huán)節(jié)中的信息同步告知委托人。

3、        未促成交易的責(zé)任人是否為中介人

常見的未能促成交易的原因是房屋租金或房屋價款上調(diào)。從中介服務(wù)的義務(wù)范圍考察，在普通涉及中介服務(wù)的中介合同履行過程中，價款的最終確定是基于出租方和承租方的協(xié)商和溝通，并非由中介人來確定價格，中介人亦難以對價款起到?jīng)Q定性作用。故只要中介人起到提供交易信息和促成交易作用即服務(wù)義務(wù)履行完畢，中介人并非未促成交易的責(zé)任人。

4、        中介報酬如何確定

有約定從約定。無約定或約定不明的，由雙方協(xié)商確定或由人民法院結(jié)合案件情況進行裁量。

四、      實操指引

1、        務(wù)必訂立書面的《中介服務(wù)合同》，明確約定服務(wù)內(nèi)容、雙方權(quán)利義務(wù)并重點體現(xiàn)甲方對不會“跳單”的承諾以及違反承諾的罰則；

2、        切忌故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，如果損害了委托人的利益，中介人是無法請求支付報酬同時還要承擔(dān)賠償責(zé)任；

3、        在建立中介服務(wù)初始，就服務(wù)過程中形成的微信聊天記錄、電話錄音、視頻錄像、看房記錄等證據(jù)資料要有意識的留存，以備日后的不時之需；

4、        實時留意標的房屋的產(chǎn)權(quán)動態(tài)或租賃動態(tài)，并進行實地走訪和考察，作好違約證據(jù)的固定。

五、      法條鏈接

《民法典》

第九百六十二條 中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九百六十三條 中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)中介人的報酬。

中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔(dān)。

第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

知識點小貼士

中介服務(wù)中的“報酬”和“費用”的支付條件區(qū)別如下：