2021年1月，上海市又出臺了新的商品房限購政策。隨之而來的，是許多買受人因“假離婚”導(dǎo)致不滿足條件而無法過戶的情況頻繁發(fā)生。那么，在房屋限購政策發(fā)生變更的情況下，買賣雙方之間的房屋買賣合同又該如何履行呢？

首先讓我們先來了解一下上海市關(guān)于房屋限購政策的歷史沿革：

2013年11月8日

關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施有關(guān)問題的通知  滬房管規(guī)范市〔2013〕11號

內(nèi)容摘要：非本市戶籍居民家庭在本市購買住房繳納稅收或社保年限從“能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上”調(diào)整為“能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”。

簡稱：滿二年個稅或社保

2016年3月24日

上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知  滬府辦發(fā)〔2016〕11號

內(nèi)容摘要：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。

簡稱：滿5年個稅或社保

2021年1月22日

《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的意見》

第三條 嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按照離異前總套數(shù)計算。

簡稱：對夫妻離異三年內(nèi)購買住房的，數(shù)量按照離異前總套數(shù)計算。

了解了房屋限購的相關(guān)政策，那么，如果房屋買受人被限購，雙方的房屋買賣合同又改如何履行呢？我們來看看下面幾個案例：

1、買受人被限購，合同是否有效？（限購政策是否影響合同效力）

（2020）最高法民申4797號

法院觀點：鄔某與寧波強(qiáng)人置業(yè)公司簽訂的《購房協(xié)議》是雙方的真實意思表示，限購政策并不影響房屋買賣協(xié)議的效力。也不存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形，合法有效。

《購房協(xié)議》約定“因國家限購，暫不做房管局備案手續(xù)。待灣里區(qū)解除限購后再辦理房管局備案手續(xù)?！?/span>應(yīng)當(dāng)推定鄔志斌在購買案涉房屋時明知可能因南昌市的限購政策原因暫時無法辦理登記手續(xù)，即使鄔志斌主張限購條款為合同格式條款成立，也系其在簽訂合同時沒有盡到合理審查的義務(wù)，存在對該條款的忽視，未對案涉房屋的抵押狀態(tài)和寧波強(qiáng)人置業(yè)公司的經(jīng)營狀況進(jìn)行審查，對于案涉房屋在查封前無法辦理過戶具有自身原因

2、既然合法有效，如果買受人被限購，導(dǎo)致合同無法履行應(yīng)如何處理？

（1）是否可以以買房人不具備購房資格為由解除合同？

（2018）滬01民終1570號

根據(jù)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定，在簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時被上訴人有添加或更改名字的權(quán)利，此系雙方考慮到今后可能發(fā)生的政策變化風(fēng)險而作的特別約定。雖根據(jù)雙方陳述，被上訴人在簽訂居間協(xié)議時其初衷系為女兒鄭某購房，但居間協(xié)議中并未明確限定購房人只能更改為鄭某，鑒于雙方簽訂居間協(xié)議后本市出臺新的限購政策，導(dǎo)致鄭某現(xiàn)尚不具備本市購房資格，故被上訴人要求更改購房人為其他具有本市購房資格的主體，應(yīng)屬合理，且并不違反雙方居間協(xié)議的明確約定。上訴人以此主張被上訴人違約，并要求解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，缺乏合同及法律依據(jù)，本院不予支持。上訴人主張居間協(xié)議中約定的“增加或更改購買人姓名”系特指鄭某，與合同的明確約定不符，本院不予采信。鑒于被上訴人在原審判決后未提起上訴，并表示其現(xiàn)亦認(rèn)可待鄭某具備購房資格后再辦理過戶手續(xù)，且涉案房屋性質(zhì)屬動遷安置房，涉案房屋之不動產(chǎn)登記簿上明確載明涉案房屋3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押，故雙方可待鄭某具備購房資格且涉案房屋具備交易條件后完成交易手續(xù)。綜上，上訴人主張被上訴人違約并要求解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，缺乏依據(jù)。

（2018）滬01民終163號

焦點：是否具有單方解除權(quán)

本院認(rèn)為，房屋買賣合同中，轉(zhuǎn)移所有權(quán)并進(jìn)行過戶登記系最重要的“合同目的”，該目的需要出賣人與買受人共同配合履行方能實現(xiàn)，而不應(yīng)以當(dāng)事人合同地位為準(zhǔn)將“合同目的”割裂開來。并且，造成上述合同履行不能的原因系由房屋買受人自身不符合購房條件所造成，雖然其中有本市購房政策變化的因素，但購買動遷安置房本就具有一定的風(fēng)險，房屋買受人應(yīng)合理預(yù)期，謹(jǐn)慎判斷，風(fēng)險自負(fù)，其無權(quán)要求在合同履行過程中并無過錯的房屋賣售人延長合同履行期限。雖然買受人主張其于本案二審期間已經(jīng)符合購房條件，但合同已于2017年4月解除，故其要求繼續(xù)履行的訴請，本院實難支持。

（2017）滬02民終3133號

徐雙建、孫妮作為非本市戶籍居民，理應(yīng)知曉并確保在簽訂房屋買賣合同時符合該政策規(guī)定。而徐雙建、孫妮調(diào)取的《參保個人城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險繳費(fèi)情況》顯示，截止雙方簽訂房屋買賣合同之日，即2016年1月5日，孫妮尚未滿足累計繳納社保滿2年以上的條件。故雙方當(dāng)事人所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》客觀上存在履行障礙，致使合同目的無法達(dá)成，依法應(yīng)予解除。

也就是說，對于買受人被限購，我們可以得出如下結(jié)論：

1、由于新的限購政策導(dǎo)致購房者失去購房資格，導(dǎo)致房屋買賣合同不能按照約定的時間過戶，房屋買賣雙方互相不負(fù)違約責(zé)任。但是，在房價上漲較多的背景下，有些法院會基于所謂的公平原則判決賣售人給予買受人一定的補(bǔ)償。

2、購房者沒有購房資格和新的限購政策無關(guān)，即便沒有新的限購政策，購房者也沒有購房資格，買受人需向賣售人承擔(dān)違約責(zé)任。