為什么很多人不敢買預(yù)售商品房？因為預(yù)售商品房作為投資項目其風(fēng)險相比現(xiàn)房要高出很多，預(yù)售房最容易踩雷的地方有三個，第一點就是質(zhì)量瑕疵，第二點是延遲交房，第三是廣告宣傳。

第一點：質(zhì)量瑕疵

房屋面積縮水是典型的質(zhì)量瑕疵。你買了100平米的房子，結(jié)果苦苦等了半天，開發(fā)商給你的房子只有95平。在《民法典》生效以前，面對這種情況，如果房子的面積誤差比在3%以上，那我們可以主張開發(fā)商對于誤差部分返還兩倍的房款?，F(xiàn)在《民法典》實施以后，新的房屋買賣合同司法解釋中刪除了對于房屋面積誤差的規(guī)定。所以我們在簽訂預(yù)售合同以前更加一定要仔細(xì)查看關(guān)于房屋面積的相關(guān)條款和約定，雖然各地的《商品房買賣合同示范文本》里可能都有關(guān)于面積確認(rèn)和差異處理的條款，但是合同中載明的面積到底是套內(nèi)面積還是銷售面積，里面是不是包含公用的部分，這些問題我們都需要斟酌相關(guān)的法律風(fēng)險后再慎重決定。

第二點：延遲交房

第二點就是開發(fā)商不能按時把房子給你。開發(fā)商可能有各種各樣的理由，例如資金周轉(zhuǎn)困難，不符合消防標(biāo)準(zhǔn)，驗收不合格或者房開企業(yè)存在多種風(fēng)險等等。其實不管買什么都可能會遇到賣家不能按時交付的情況，但為什么房子不交付就存在巨大的隱患呢？你以為開發(fā)商把鑰匙給你就算交付完成了嗎？不是的，不動產(chǎn)是以過戶為生效要件，也就是說如果你已經(jīng)入住但是房子產(chǎn)證還沒變更，那從法律上來講，這個房子還不屬于你。預(yù)售商品房很多情況下還沒有拿到大產(chǎn)證或者還沒建成，所以他比一般的現(xiàn)房二手房風(fēng)險更高。但是無論是什么理由，開發(fā)商如果不能按照合同約定的時間交房，那買房人就有權(quán)對開發(fā)商進行催告，要求開發(fā)商把房子給你。如果他在催告后三個月里面還沒有交房，那你就有兩種選擇，第一個是要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并且承擔(dān)違約責(zé)任，第二種啊就是要求解除合同并賠償你的損失，這個損失啊也是可以比照房屋實際上漲的部分來主張的。

第三點：廣告宣傳

第三點就是廣告宣傳。預(yù)售商品房作為期房可能只有幾個光鮮亮麗的廣告圖，看起來富麗堂皇，但是可能實際交房后看到的卻與宣傳圖中大相徑庭。說好的湖景房就是臭水溝旁邊造的房子，天然氧吧就是小區(qū)外面多種了幾棵樹，交通便利就是到哪看著都挺方便，但是開車嫌太近走路又嫌遠(yuǎn)。碰到這個情況如果開發(fā)商的廣告里許諾的設(shè)施是明確的，告訴你小區(qū)的這個位置就是一個花園，那如果最后這個花園沒造起來或者被改成了一個小餐館什么的，那購房者都是有權(quán)利要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的。根據(jù)新的《商品房買賣合同司法解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構(gòu)成要約。也就是說，對于商品房及其相關(guān)設(shè)施如果在宣傳或者廣告中有明確約定，那這就應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分。因此如果房開企業(yè)在宣傳時做出過相應(yīng)承諾，那如果最終他未按照承諾履行，購房者是有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任的。